Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir? Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Etme Hakkı
Bir konut veya işyeri satın alan kişinin taşınmazda mevcut bir kiracı bulunması halinde, yeni malik kiracıyı hemen tahliye edemez. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin taşınmazın el değiştirmesiyle kendiliğinden sona ermesini kabul etmemektedir. Bununla birlikte, yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması hâlinde özel bir tahliye yolu bulunmaktadır. Ayrıca kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira borcunu ödememesi veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması gibi diğer yasal tahliye sebepleri de gündeme gelebilir. Bu nedenle “Evi satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?” sorusunun cevabı, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır.
Taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı satın alan kişi, kira sözleşmesinin tarafı olan önceki malikin yerine geçer ve kira ilişkisi devam eder.
Ancak yeni malikin kanunda öngörülen şartları taşıyan bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde düzenlenen “yeni malikin gereksinimi” hükümlerinden yararlanarak kiracının tahliyesini talep etmesi mümkündür. Dolayısıyla yeni malik açısından en önemli husus, taşınmazı satın almış olmanın tek başına tahliye hakkı vermediğidir.
Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Etmesi: TBK m. 351
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişinin belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesine imkan tanımaktadır.
Yeni malik;
kendisi,
eşi,
altsoyu,
üstsoyu veya
kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
için taşınmaza konut veya işyeri gereksinimi bulunması hâlinde TBK m. 351 hükümlerine başvurabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, kanunun yeni malike iki farklı seçenek sunmasıdır.
1. Seçenek: Satın Alma Tarihinden 6 Ay Sonra Tahliye Davası
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimin ardından, taşınmazı edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak burada yalnızca ihtarnamenin gönderilmesi yeterli görülmemelidir. Yargıtay uygulamasında, TBK m. 351/1 kapsamında edinme tarihinden itibaren bir aylık sürede bildirimin kiracıya ulaştırılması önem taşımaktadır. Bu nedenle yeni malik tarafından gönderilecek bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi dikkatle takip edilmelidir.
Örneğin:
Taşınmazın satın alınması: 10 Ocak 2026Kiracıya yazılı bildirim: En geç 10 Şubat 2026Dava hakkının doğabileceği tarih: 10 Temmuz 2026
2. Seçenek: Kira Sözleşmesinin Bitiminde Tahliye
Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra mutlaka altı ay beklemek zorunda değildir. TBK m. 351/2 uyarınca yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Bu ikinci yöntemde, TBK m. 351/1'deki edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapılması şartı aranmaz.
Yargıtay'ın güncel uygulamasında da yeni malikin TBK m. 351'de düzenlenen bu iki seçenekten somut olay bakımından uygun olanını tercih edebileceği kabul edilmektedir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Ne Zaman Açabilir?
Bu konuda iki farklı süre birbirinden ayrılmalıdır:
Tahliye yöntemi | Bildirim | Dava zamanı |
TBK m. 351/1 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim | Edinmeden 6 ay sonra |
TBK m. 351/2 | Edinmeden itibaren ayrıca bildirim şartı yok | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay |
Bu iki yol birbirinden farklıdır.
Özellikle “Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra 6 ay içinde mutlaka dava açmalıdır.” şeklindeki bilgi doğru değildir.
Yargıtay uygulamasına göre TBK m. 351/1 kapsamında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapılmışsa, altı aylık sürenin dolmasından sonra dava açılması mümkündür; davanın mutlaka altıncı ayın dolduğu anda açılması zorunlu değildir.
Yeni Malikin İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olması Gerekir
Yeni malikin taşınmazı satın almış olması, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir. Tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir.
Örneğin yeni malikin;
kendisinin konut ihtiyacı bulunması,
eşinin konut ihtiyacı bulunması,
çocuğunun veya diğer kanuni yakınlarının konut ihtiyacı bulunması,
işyerine ihtiyaç duyması
gibi somut olgular değerlendirilebilir.
Mahkeme, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini somut olayın koşullarına göre değerlendirir. Dolayısıyla yalnızca “taşınmazı satın aldım ve kendim kullanacağım” şeklindeki soyut bir açıklama her durumda tahliye için yeterli olmayabilir.
Yeni Malik Başka Bir Evde Oturuyorsa Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Yeni malikin hâlihazırda başka bir konutta oturuyor olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasına otomatik olarak engel değildir. Ancak mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir.
Bu nedenle;
mevcut konutun niteliği,
yeni malikin ailevi durumu,
iş veya çalışma koşulları,
taşınmazın konumu,
yeni malik tarafından ileri sürülen kullanım amacı
gibi hususlar önem taşıyabilir.
Burada belirleyici olan, yeni malikin gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyup duymadığının ortaya konulmasıdır.
Yeni Malik Kiracıya İhtarname Göndermek Zorunda mı?
Bu sorunun cevabı, başvurulacak tahliye yöntemine göre değişmektedir.
TBK m. 351/1 kapsamında
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirim, yeni malikin taşınmazı ihtiyaç nedeniyle kullanacağını ve TBK m. 351 kapsamında tahliye talebinde bulunduğunu ortaya koymalıdır.
Yargıtay kararlarında, bu bildirimin edinme tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaştırılması gerektiği vurgulanmaktadır. Süresinde yapılmayan bildirimin daha sonra tamamlanması kural olarak mümkün değildir.
TBK m. 351/2 kapsamında
Yeni malik, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ayrıca bildirim yapması zorunlu değildir.
Nitekim Yargıtay uygulamasında, yeni malikin eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine dayanarak sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açması halinde ayrıca TBK m. 351/1 kapsamındaki bildirimin aranmayacağı kabul edilmektedir.
Yeni Ev Sahibi “Kira Sözleşmesini Kabul Etmiyorum” Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Hayır.
Taşınmazın satılması, kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir ve kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler devam eder. Bu nedenle yeni malik yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kiracıdan derhal evi boşaltmasını isteyemez.
Tahliye için kanunda düzenlenen bir sebebin bulunması gerekir.
Yeni Malik İhtiyaç Dışındaki Sebeplerle de Tahliye İsteyebilir mi?
Evet.
Yeni malik, TBK m. 351 dışında kira hukukunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerine de dayanabilir.
Örneğin:
1. Kira Borcunun Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini ödememesi ve kanunda öngörülen şartların oluşması hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.
2. İki Haklı İhtar
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olması hâlinde TBK m. 352 kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir. Buradaki temerrütlerin yeni ev sahibinin eve sahip olduğu zamandan başlaması önemli değildir, toplamda 1 yıl içinde 2 haklı ihtara sebebiyet verilmesi yeterlidir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye konulu makalemiz için tıklayınız.
3. Tahliye Taahhüdü
Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurulması veya dava açılması mümkündür.
Tahliye Taahhüdüne dayanarak tahliye konulu makalemiz için tıklayınız.
4. Kiracının Sözleşmeye veya Kanuna Aykırı Davranışları
Kiracının kira sözleşmesine aykırı kullanımı veya kanunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinin oluşması hâlinde, somut olayın özelliklerine göre tahliye talep edilebilir.
Dolayısıyla yeni malik açısından yalnızca “yeni malik ihtiyacı” değil, kira ilişkisinin diğer sona erme ve tahliye sebepleri de ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolmasını Beklemek Zorunda mı?
Her durumda değil.
Yeni malikin iki ayrı yolu bulunmaktadır.
Birinci yol: Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim → altı ayın geçmesi → ihtiyaç nedeniyle tahliye davası.
İkinci yol: Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi → bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası.
Bu nedenle yeni malikin taşınmazı hangi tarihte edindiği, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ve kiracıya yapılan bildirimlerin tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Başvurmalı mı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda öngörülen istisnalar saklı olmak üzere 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Adalet Bakanlığı tarafından yapılan açıklamada, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığı belirtilmiştir. Bu nedenle yeni malik tarafından açılacak tahliye davasının niteliğine göre, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekebilir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasının ardından anlaşma sağlanamaması halinde, şartları oluşmuşsa tahliye davası açılabilir.
Yeni Malik Tahliye Davasını Hangi Mahkemede Açmalıdır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Ancak davanın açılmasından önce;
hangi tahliye sebebine dayanıldığı,
kira sözleşmesinin süresi,
taşınmazın edinme tarihi,
bildirim tarihi,
tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı,
kira bedellerinin ödenip ödenmediği,
dava açma süresinin geçip geçmediği
gibi hususların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle TBK m. 351 bakımından dava açma süreleri önemlidir. Yargıtay uygulamasında bu sürelerin mahkeme tarafından da dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Etmeden Önce Nelere Dikkat Etmelidir?
Yeni malik açısından aşağıdaki belgelerin ve tarihlerin kontrol edilmesi önemlidir:
Tapu edinme tarihi
Mevcut kira sözleşmesi
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi
Kiracının taşınmazı hangi sıfatla kullandığı
Kiracıya gönderilmiş önceki ihtarnameler
Tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı
Kira ödemelerinin düzenli yapılıp yapılmadığı
Yeni malikin ihtiyaç durumunu gösteren somut vakıalar
TBK m. 351/1 kapsamında bildirim yapılıp yapılmadığı ve tebliğ tarihi
Dava açma süresinin geçip geçmediği
Dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği
Özellikle TBK m. 351 kapsamında bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, yeni malikin tercih ettiği tahliye yolunu doğrudan etkileyebilecek önemli bir hukuki sorundur.
Yeni Malik Kiracıyı Çıkarmak İçin Ne Yapmalı?
Özetle, taşınmazı yeni satın alan kişinin öncelikle kira sözleşmesini ve tahliye bakımından mevcut hukuki durumu incelemesi gerekir.
Yeni malikin kişisel konut veya işyeri ihtiyacı varsa:
1. Yol:Taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır → edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır.
2. Yol:Kira sözleşmesinin süresi sona erer → sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır.
Bunun yanında kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü veya diğer kanuni tahliye sebeplerinin bulunması hâlinde farklı hukuki yollar da gündeme gelebilir.
Sonuç: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Yeni ev sahibinin taşınmazda bulunan kiracıyı yalnızca “taşınmazı satın aldığı” gerekçesiyle hemen tahliye etmesi mümkün değildir. Ancak TBK m. 351 kapsamında yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde, kanunda düzenlenen süre ve usullere uyularak tahliye davası açılabilir.
Yeni malik açısından özellikle edinme tarihi, bir aylık bildirim süresi, altı aylık süre, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve dava açma süresi birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, uygulanması gereken durumlarda dava şartı arabuluculuk süreci de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle “Evi satın aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?” sorusunun cevabı, her olayda kira sözleşmesi ve somut tarihler üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.
Her olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi önemlidir. Yukarıdaki bilgiler, genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Hak kaybı yaşanmaması için avukat yardımından yararlanılmasını öneririz. İletişim bilgilerimize Anasayfadan ulaşabilirsiniz.
Yorumlar