TAHLİYE TAAHHÜDÜ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Günümüz koşullarında eski kiracı olmak, kiralayan yani ev sahibi olmaktan daha avantajlı konumda sayılmaktadır. Yeni bir kira sözleşmesi yapılması ekonomik olarak daha zorlayıcı olmakta birlikte kira ilişkilerini düzenleyen Borçlar Kanununda kiracıyı koruyan hükümlerin daha fazla olduğu aşikardır. Bu sebeple kiraya verenlerin kendilerini koruyucu birtakım işlemleri yapmaları kira sözleşmesi süresince ve daha da önemlisi kiralananın tahliye edilmek istenmesi halinde faydalarına olacaktır. Bunun için de başvurulacak ilk yol kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınmasıdır. Zira bu durumda kiraya verenin tahliye talebinde bir sebep göstermesi gerekmediği gibi kanuni olarak tahliye şartlarını sağlamasına da gerek yoktur ve tahliyeyi en hızlı şekilde sağlamanın bir yolu tahliye taahhütnamesi imzalanmasıdır.

Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde, "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." denilmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin, kiralananın tahliye edileceğinin taahhüt edildiği tarihten itibaren başlamak üzere 1 ay içerisinde tahliye işlemlerine başlaması gerekmektedir. Aksi halde söz konusu tahliye taahhütnamesinin bir hükmü kalmayacak, kira ilişkisi devam edecektir.

Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için Kanunda belirtilen ve Yargıtay kararları ile yıllar içerisinde şekillenen bazı önemli noktalara dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu usuli şartlar sağlanmadığı durumda tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirecek ve kiralanan ancak Borçlar Kanunu'ndaki diğer hükümler çerçevesinde tahliye edilebilecektir. Bu sebeple kira sözleşmesi gibi tahliye taahhüdünün de bir avukat tarafından hazırlanması önem arz etmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN ŞARTLARI NELERDİR?

-Tahliye taahhüdü alınabilmesi için öncelikle taşınmazın Borçlar Kanunu'nda belirtilen ve isminden de anlaşılabilecek konut veya çatılı işyeri sayılan yerlerden biri olması gerekir.

-Tahliye taahhüdünü kiracı bizzat imzalamalıdır. Buna imkan olmayan hallerde ise özel olarak yetkilendirilmiş yasal temsilcisi imzalayabilir. Birden fazla kiracının olduğu durumlarda tüm kiracıların tahliye taahhüdünü kabul ederek imzalaması gerekir. Bir kiracının dahi imzalamaması halinde artık tahliye taahhüdüne dayanılamayacaktır.

-Tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya teslim tarihinden sonra düzenlenerek imza altına alınması gerekmektedir. Dolayısıyla burada yalnızca kira sözleşmesinin yapıldığı tarih değil, kiralananın kiracıya teslim edildiği tarih baz alınır.

-Tahliye taahhüdünün yazılı yapılması gerekmektedir. Yazılılık bir şekil şartı olup sözlü yapılan anlaşmaların bu anlamda bir geçerliliği bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdü taraflarca kendi aralarında adi yazılı şekilde yapılabilir ya da noter aracılığıyla da düzenlenebilir.

-Tahliye tarihi kesin ve net bir şekilde belirtilmelidir.

-Tahliye taahhüdü şarta bağlanamaz. Yani kiracı belli bir şeylerin olması ya da olmaması karşılığında tahliyeyi gerçekleştireceğini belirtemeyeceği gibi, kiraya veren de belli bir şeylerin olması ya da olmaması halinde taşınmazın tahliye edilmesini talep edeceğini tahliye taahhüdüne yazamaz.

-Tahliye tarihinden başlamak üzere, 1 ay içerisinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye taahhüdüne dayalı tahliye işlemlerinin başlatılması gerekmektedir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BELİRLİ SÜREL YAPILMASI HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRE SONUNDA KENDİLİĞİNDEN SONA ERMEZ. YANİ 1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAPILMASI SÜRENİN SONUNDA ÖZELLİKLE KİRAYA VERENE TAHLİYE İMKANI TANIMAZ.

Bilinen en büyük yanlışlardan birisi kira sözleşmesinin belirli süreli halinde, süre sonunda kira sözleşmesinin biteceğinin düşünülmesidir. Kira sözleşmesi her ne kadar kısa süreli yapılsa da kanunen belirlenen süre sona erdiğinde özellikle kiracı sözleşmeyi feshetmemişse, kira sözleşmesi aynı şartlarla yenilenmiş sayılır. Ancak burada Yerleşik Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesi süresinin aynı şartlarda uzaması tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemez. Yani, kira sözleşmesinde yazılı süre sona ermiş ve taraflar sözleşmeyi feshetmemişlerse, sözleşme aynı koşullarda yenilenmiş sayılır ve tahliye taahhüdü geçerliliğini korur. Ayrıca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinde belirtilen süreden sonra evi tahliye edileceğine ilişkin bir tarihte düzenlenerek, sözleşmede belirlenen kira süresini aşan şekilde de düzenlenmesi mümkündür.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA DÜZENLENMELİDİR.

Dikkat edilmesi gereken çok önemli bir husus, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalandıktan sonra düzenlenmesidir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce ya da aynı tarihte düzenlenmiş olması halinde, tahliye taahhüdü geçersiz sayılacaktır. Dolayısıyla tahliye taahhüdü düzenlenirken düzenleme tarihine, kira sözleşmesinden en erken 1 gün sonrası veya sonraki herhangi bir tarih yazılması gerekmektedir. Uygulamada sonrasında tarih konularında bir sıkıntı yaşamamak adına genellikle tahliye taahhütnamesine düzenleme ya da tahliye tarihi olarak herhangi bir tarih yazılmamakta, tarihler ihtiyaç halinde, ihtiyaca göre doldurulmaktadır. Bu şekilde kiraya veren kendisini koruma altına almaktadır.

KİRACI TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BOŞA ATILAN İMZADAN SORUMLUDUR.

Uygulamada tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile birlikte imza altına alındığından herhangi bir tarih yazılmamakta ve kiracı kiralananı kiralamak adına sonradan doldurulmak üzere imza atarak kiraya verene taahhüt evrakını vermektedir. Tahliye davalarında en sık karşılaşılan iddialardan birisi, tahliye taahhüdü imzalanırken tarihlerin olmadığı, tarihlerin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiasıdır. Yerleşik Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğu iddiasında bulunulması halinde, bu durum tahliyeye engel teşkil etmemekte ve kabul görmemektedir. Zira Yargıtay kararlarına göre, bir kimse boşa attığı imzanın sonuçlarına katlanmakla yükümlüdür. Ancak kiracı daha sonrasında tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte imza altına alındığını, tarihlerin sonradan doldurulduğunu ancak yazılı delil ile ispat ederse o halde bu iddialarının dinlenmesi mümkündür.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANARAK TAHLİYE TALEBİ NEREYE VE NE ZAMAN YAPILABİLİR?

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak yapılacak tahliye talebi taşınmazın bulunduğu yer icra müdürlüğünde tahliye talepli icra takibi başlatılması ile mümkündür. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde başlatılması gerekmektedir. Tahliye işlemleri için belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup süreyi geçirdikten sonra tekrar aynı tahliye taahhüdüne dayanılması mümkün değildir.

İcra takibi açıldıktan sonra borçluya bir ödeme emri gönderilecek olup, bu ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde kiralananın tahliyesi ve kiraya verene teslimi için kiralayana süre verilecektir. Kiracı bu süre içerisinde kiralananı tahliye edebileceği gibi ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten başlamak üzere 7 gün içinde icra takibine itiraz dilekçesi vererek tahliye işlemlerini durdurabilir.

KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDERSE KİRAYA VEREN NE YAPABİLİR?

Kiracı tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz eder ve tahliye işlemleri durursa kiraya veren 1 ay içerisinde icra mahkemesine itirazın kaldırılması yahut genel mahkemelere tahliye davası açması gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesi örneği için tıklayınız.

Her olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi önemlidir. Yukarıdaki bilgiler, genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Hak kaybı yaşanmaması için avukat yardımından yararlanılmasını öneririz. İletişim bilgilerimize Anasayfadan ulaşabilirsiniz.