KİRA TESPİT DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira ilişkilerinde eski kiracı olmanın taraflar açısından birçok faydası olduğu gibi bazen de dezavantajları olmaktadır. Zira uzun süreli kira ilişkisi, kiralanan taşınmazın muhitteki benzer özelliklerdeki diğer taşınmazlara nazaran değerinin altında bir kira ödemesine sebebiyet verebilmektedir. Bu durum özellikle son yıllarda çokça karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda taşınmaz sahipleri neler yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü amirdir. Buradan da anlaşılacağı üzere, kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden esasen 5 yıl geçmiş olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 345. maddede "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." hükmü düzenlenmiştir. Bu durumda, kira değerinin tespiti davası açılırken, kira döneminin başlangıç tarihindeki kira bedelinin belirlenmesi ve bu kira bedeli üzerinden kira başlangıç zamanından itibaren kira ödenmesi talep edilebilecektir.

KİRA TESPİTİNİN TALEP EDİLEBİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?

• Kira tespiti istenen taşınmazın konut ve çatılı işyeri olması gerekmektedir.

• Taraflar arasında kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden başlamak üzere 5 yılın dolmuş olması gerekir. 5 yılı doldurmayan kira sözleşmeleri

• Kira bedelinin aynı muhitteki benzer evlere göre çok altta kalmış olması gerekir.

KİRA TESPİT DAVALARINDA GÜNCEL KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR? KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ DAVA AÇILDIKTAN SONRA ARTIRILABİLİR Mİ?

Hayır. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda dava değerinin doğru belirlenmesi önem arz eder. Çünkü kira bedelinin tespiti davasında dava değeri yani yeni kira değeri sonradan değiştirilememektedir. Güncel kira bedeli aynı muhitte yer alan, benzer özelliklere sahip taşınmazlar baz alınarak belirlenir. Aynı muhitte bulunan, hemen hemen aynı özelliklere sahip kiralık ev ilanları değerlendirilerek kira bedeli belirlenebilir. Tabii ki dava açılırken kiranın tam belirlenmesi mümkün olmayabilir ancak gerçekten taşınmaza, muhitine göre bir belirleme yapılmalıdır. Kira bedelinin çok fazla belirtilmesinde ve davanın çok yüksek miktarlarla açılmasında hukuki bir yarar olmadığı gibi, reddedilen kısım yönünden yargılama giderlerine ve karşı tarafın avukatının olması halinde karşı vekalet ücretine de hükmedilecektir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ NEDİR?

Kira ilişkisinin yıllardan beri devam etmesi sebebiyle kira tespit davalarında her ne kadar kira bedeli aynı muhitte, benzer özelliklerdeki taşınmazlar olarak belirlense de, kararda belirlenen kira bedeli evin yeni kiracıya verilmesi gibi düşünülmemektedir. Yerleşik Yargıtay kararları doğrultusunda, kira tespit davalarında, bilirkişi raporu ile belirlenen kira bedeli üzerinden %10 hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır. Bu durum eski kiracıyı korur mahiyettedir. Burada bilinmesi gereken asıl mesele, söz konusu hakkaniyet indirimi ile dava değerinin altında bir hüküm kurulması halinde, hakkaniyet indirimi bakımından karşı vekalet ücretine hükmedilmeyeceğidir.

Kira tespit davalarında dava değeri sonradan artırılamadığından ve Yargıtay kararları doğrultusunda hakkaniyet indirimi uygulandığından dava değerinin yani güncel talep edilen kiranın doğru belirlenmesi önemlidir.

KİRA BEDELİNİN YABANCI PARA OLARAK KARARLAŞTIRILDIĞI KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

TBK 344. maddesinin 5. fıkrası gereğince, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadıkça kira artırımı yapılamaz. Ancak kira sözleşmesinin 5. yılı doldurması ile kira bedelinde yabancı para değerindeki değişiklikler göz önüne alınarak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılabilir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN DAVALARDA ARABULUCULUK YAPILABİLİR Mİ?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmadan önce Arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Aynı şekilde tarafların anlaşması halinde kira tespit davalarında ihtiyari olarak arabuluculuk başvurusu da yapılabilir.

KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?

Kira tespitine ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Her olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi önemlidir. Yukarıdaki bilgiler, genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Hak kaybı yaşanmaması için avukat yardımından yararlanılmasını öneririz. İletişim bilgilerimize Anasayfadan ulaşabilirsiniz.