Kiracının Evi Hasarlı Bırakması Halinde Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kiraya verilen taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının tahliye sırasında evi hasarlı şekilde teslim etmesidir. Kırılan kapılar, zarar gören parkeler, delinmiş duvarlar, sökülmüş mutfak dolapları veya kullanıma bağlı olmayan diğer zararlar ev sahipleri açısından önemli maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Peki kiracı evi hasarlı bıraktığında ev sahibi hangi haklara sahiptir? Zararın tespiti nasıl yapılır? Tazminat talep edilebilir mi? Bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında konuyu detaylı olarak inceleyeceğiz.

Kiracının Evi Koruma Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesine göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak zorundadır. Kiracı, taşınmaza kasten veya ihmali davranışları sonucu zarar vermesi halinde bu zararları gidermekle yükümlüdür.

Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır:

Normal Kullanım Kaynaklı Yıpranma

Kiracı aşağıdaki durumlarda genellikle sorumlu tutulamaz:

• Duvar boyasının zamanla kirlenmesi

• Parkelerde olağan kullanım izleri oluşması

• Musluk ve bataryalarda kullanım kaynaklı aşınmalar

• Kapı kollarında normal eskime

Bu tür durumlar "olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranma" olarak değerlendirilir.

Kiracının Sorumlu Olduğu Hasarlar

Buna karşılık aşağıdaki zararlar kiracının sorumluluğuna yol açabilir:

• Kırılan iç kapılar

• Delinen veya sökülen duvarlar

• Yanık veya kırık parkeler

• Kırılan camlar

• Zarar verilen mutfak dolapları

• Kullanılamaz hale getirilen banyo ve mutfak ekipmanları

• Evcil hayvan nedeniyle oluşan ciddi zararlar

Bu tür zararlar olağan kullanım sınırlarını aşan zararlar olarak kabul edilmektedir.

Ev Sahibi Hasarı Nasıl İspatlayabilir?

Kiracıdan tazminat talep edilebilmesi için öncelikle zararın ispatlanması gerekir.

1. Tahliye Sırasında Tutanak Düzenlenmesi

En sağlıklı yöntem, kiracının taşınmazı teslim ettiği gün ayrıntılı bir teslim tutanağı hazırlanmasıdır.

Tutanakta:

• Hasarlı alanlar belirtilmeli,

• Fotoğraflar çekilmeli,

• Tarafların imzası alınmalıdır.

2. Delil Tespiti Talep Edilmesi

Kiracı hasarı kabul etmiyor veya taşınmazı aniden terk etmişse taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti talep edilebilir.

Mahkeme tarafından görevlendirilecek bilirkişi taşınmazdaki zararları inceleyerek rapor düzenler. Bu rapor daha sonra açılacak tazminat davasında önemli delil niteliği taşır.

Kiracının kiralanana verdiği zararların tespiti için açılacak delil tespiti davasında dikkat edilmesi gereken husus, taşınmazdaki zararların tespiti, bu zararların malzeme ücretleri ve işçilik bedellerinin KDV dahil olarak hesaplanmasının talep edilmesidir.

3. Fotoğraf ve Video Kayıtları

Tahliye günü çekilen tarihli fotoğraf ve videolar da uyuşmazlık halinde delil olarak kullanılabilir.

Depozitodan Kesinti Yapılabilir Mi?

Kiracının verdiği zararlar nedeniyle ev sahibi güvence bedelinden (depozitodan) mahsup yapabilir. Ancak ev sahibinin keyfi şekilde depozitoyu iade etmemesi doğru değildir. Depozitodan yapılacak kesintilerin gerçek zarara dayanması gerekir. Hasar miktarı depozito tutarını aşıyorsa ev sahibi ayrıca tazminat talep edebilir.

Kiracı Tahliye Ederken Kiralananı Boyatmak Zorunda Mıdır?

Uygulamada en çok sorulan sorulardan biri de budur.

Kiracı her tahliye sırasında evi boyatmak zorunda değildir. Duvarlarda yalnızca normal kullanımdan kaynaklanan kirlenme ve eskime varsa her ne kadar kiralanan boyalı şekilde kiracıya teslim edilmiş olsa bile kiracıdan taşınmazın boyalı teslim edilmesi ya da boya masrafı kiracıdan talep edilemez.

Ancak:

• Duvarların zarar görmesi,

• Farklı renklere boyanması,

• Aşırı kirlenmesi,

• Yazı veya çizim yapılması

gibi durumlarda boya giderleri kiracıdan istenebilir.

Ayrıca kira sözleşmesinde açıkça kiralananın tahliye edilirken boyalı teslim edileceği ya da boya masraflarının kiracı tarafından karşılanacağı anlaşılmış ise, o halde kiracının kiralananı boyalı teslim etmesi ya da boyama masraflarını karşılaması gerekmektedir.

Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi Durumunda Ev Sahibi Hangi Davaları Açabilir?

Kiracı tarafından verilen zararların giderilmesi amacıyla:

Delil Tespiti

Zararın kaybolmadan kayıt altına alınabilmesi için tahliye sonrasında başvurulabilecek önemli bir hukuki yoldur. Delil tespiti ile alınacak bilirkişi raporuyla taşınmazda meydana gelen zararlar ve bu zararların giderilebilmesi için gerekli masraflar belirlenecektir. Ayrıca delil tespiti hızlı bir yol olduğundan gerekli işlemler tamamlandıktan sonra taşınmaz da daha erken kullanılmaya başlanabilecektir.

Tazminat Davası

Kiralananda meydana gelen maddi zararların tahsili için açılır.

İcra Takibi

Zarar miktarı belirlenmiş ve belgelerle ispatlanabiliyorsa doğrudan icra takibi yapılabilir. İcra takibi başlatılması için zararın belirlenmiş olması gerekmektedir. Zarar ise delil tespiti ile belirlenebileceği gibi, hasarların giderilmesi esnasında ödenen faturalarla da ispat edilebilir.

Sonuç

Kiracı, kiralananı olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar dışında zarar vermeden teslim etmekle yükümlüdür. Tahliye sırasında ortaya çıkan ciddi hasarlar nedeniyle ev sahibi depozitodan mahsup yapabilir, zarar depozitoyu aşıyorsa tazminat talebinde bulunabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde ayrıntılı tutanak tutulması, fotoğraf alınması ve gerektiğinde delil tespiti yaptırılması hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Kiracının taşınmaza verdiği zararlar nedeniyle hukuki destek almak veya tazminat sürecini yürütmek için alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması faydalı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı kırdığı eşyaları yenilemek zorunda mı?

Evet. Kiracının kusuruyla zarar gören eşya veya demirbaşların bedeli kiracıdan talep edilebilir. Ancak kiracı kiralanana yaptığı lüks giderleri, kiralanana zarar vermeden sökebilir.

Ev sahibi depozitoyu tamamen alıkoyabilir mi?

Sadece gerçek zarar miktarı kadar kesinti yapabilir. Zarar depozitodan düşükse kalan kısmı kiracıya iade etmelidir.

Kiracı evi kötü durumda bırakıp kaçarsa ne yapılabilir?

Öncelikle delil tespiti yaptırılması, ardından zarar miktarına göre icra takibi veya alacak davası açılması mümkündür.

Kiracının eve zarar vermesi halinde delil tespiti yapılmadan dava açılması mümkün müdür?

Delil tespitinin yapılması zararın ve zararı giderme masraflarının belirlenebilmesi için önemli olduğu kadar, hızlı bir yöntem olduğundan kiralananın zarar tespiti yapıldıktan sonra tamiratının yapılarak yeniden kullanılması mümkündür.

Her olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi önemlidir. Yukarıdaki bilgiler, genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Hak kaybı yaşanmaması için avukat yardımından yararlanılmasını öneririz. İletişim bilgilerimize Anasayfadan ulaşabilirsiniz.